Артем Цогоев | Недвижимость

🔴 Фора-Банк - один из старейших финансовых институтов России, работающий на рынке аж с 1992 года. За более чем 30 лет работы банк пережил все ключевые кризисы российской экономики и продолжает развиваться. В настоящее время занимает 64 место по кредитному портфелю и 55 место по объему вкладов физлиц. 🔗 «Фора-Банк» входит в группу «Ташир», известную инвестиционную и девелоперскую компанию. По состоянию на июль 2025 года банк насчитывал 175 дополнительных офисов и 6 филиалов в 35 городах России. Активно развивается сеть небольших форматных отделений, которые позволяют банку быть ближе к клиентам при оптимальных затратах на аренду, а также быстрее масштабировать сеть. 💼 У «Фора-Банка» как арендатора есть особенности. Банк в основном арендует помещения площадью от 20 до 50 м2, заключая долгосрочные договоры аренды, на 5 лет и более. 📍 Судя по текущему качеству сети, банк особенно внимательно относится к выбору локаций для своих офисов, предпочитая: 🔹 Расположение вблизи станций метро 🔹 Интенсивный пешеходный трафик 🔹 Первую линию домов 🔹 Наличие отдельного входа 🔹 Близость к деловым зонам и местам концентрации малого бизнеса 🔍 На рынке ГАБ в настоящее время представлено как минимум пять объектов с «Фора-Банком» в качестве арендатора. Например, недавно в продажу вышло помещение 36,2 м2 на Ленинском проспекте, 2 (ЦАО), прямо у выхода из метро «Октябрьская». Цена 165 млн ₽, арендный поток 1 млн ₽/месяц (12 млн ₽/год), договор заключен на 5 лет. Это первый этаж жилого дома с отдельной входной группой с фасада по первой линии и прямо за углом от выходы из метро. Потолками 4 м, открытая планировка. 🔻Не могу не отметить, что компактный формат в сочетании с такой локацией - предполагает максимальную ликвидность помещения, поэтому вопрос смены арендатора (если вдруг «Фора-Банк» решит покинуть это место) решается быстро. ☝️ Напомню, что несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Заметен тренд на развитие небольших форматов обслуживания, вплоть до 15 м2. При этом стоит учитывать, что средние банки всё же несут более высокие риски по сравнению с топ-10 игроками банковского сектора. 🔍 Однако, в случае изменения стратегии банка или еще каких-то проблем, небольшие помещения в хороших локациях легче сдать другим арендаторам. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏕 Как крупнейшая сеть детских лагерей США утонула в долгах 🇺🇸 В США банкротится Simad Holdings - крупнейшая частная сеть коммерческих детских лагерей Америки. Тридцать лагерей, способных принять до 20 тыс. детей за сезон, плюс торговые центры, офисы, отели, аквапарк и 1,8 тыс. арендных квартир. 👬 Майкл (56) и Дэвид (49) Шабселс, владельцы Simad Holdings, выросли в Бруклине, в 90-х издавали журналы про студенческий баскетбол. В 2009 году продали этот бизнес за $37,5 млн. и начали заниматься недвижимостью. К 2026 году собрали около 80 объектов. Известны как крупные жертвователи благотворительных организаций еврейской общины Нью-Йорка. 🏔 Весь бизнес братьев Шабселс был организован на горе долгов. Например, Simad Holdings покупала новый детский лагерь. Сделка осуществлялась на бридж-кредит. После покупки объект юридически расщеплялся на два актива: 1) земля 2) права аренды этой земли вместе со зданием. На выходе получались два самостоятельных залога. Дальше привлекались два кредита от двух разных банков. ⚠️ Расщепление на землю и строение - законный и распространённый в США инструмент. Но если два кредита в сумме превышают реальную стоимость объекта, то один из двух банков фактически остается без обеспечения. Формально сведения о залогах в США содержатся в реестре UCC. Практически получить адекватные данные из этого реестра банки не могут - далеки они там от цифровизации. Кредиторы видели только свой фрагмент, а общей картины увидеть не могли. Братьям удалось набрать таким образом банковских долгов на $344 млн. 🩸 Братьям этого было мало. У них был и третий слой долговых обязательств - MCA, merchant cash advance. Это формально даже не кредит, а право на списание будущей выручки. Эффективная ставка по MCA от 50% до 200% годовых. Обеспечение: личное поручительство собственника и право безакцептного списания денег со счетов компании по графику. У братьев накопилось $230+ млн. подобных долгов от 42 кредиторов. 💵 В декабре 2025 года американская Simad Holdings вышла на фондовую биржу Тель-Авива и разместила облигации на 620 млн. шекелей (~$195 млн.), с купоном 7% и эффективной доходностью к погашению около 8,8%. Почему Израиль? Я таки вам расскажу. Американские девелоперы протоптали дорожку в Тель-Авив с 2014 года - на местной бирже разместили облигации компании Related, Extell, Silverstein и ряд других. Просто так случилось, что в Израиле деньги намного дешевле для девелоперов, чем в США. Как итог, в 2025 году американские компании заняли на бирже Тель-Авива рекордные $4 млрд. 🅰️ Существенная деталь: выпуск Simad, в отличие от типичных для этого рынка выпусков, был обеспеченным. В залог передали портфель детских лагерей с оценкой $466,6 млн. Агентство Midroog присвоило выпуску инвестиционный рейтинг A3. Бумаги раскупили местные институциональные инвесторы. 😐 И всё было бы хорошо, но... 🚨 В конце мая 2026 года комитет по аудиту Simad Holdings установил, что CEO Майкл Шабселс перевёл со счетов компании $34 млн. в подконтрольные лично ему структуры - без одобрения совета директоров (в который вошли держатели нового долга из Израиля). Поступило требование возврата $34 млн., но братья сообщили, что вернуть деньги не могут. На первую же выплату купона 31 мая средств уже не хватило. Торги облигациями приостановили, Управление по ценным бумагам Израиля начало проверку. ⚖️ Уже 4 июня было подано заявление о банкротстве: Simad Holdings. Братьев от управления отстранили, компанию передали внешнему управляющему из Израиля Асафу Равиду. 📊 Выяснилось, что операционно бизнес Simad Holdings был вполне здоров: выручка лагерей за 2025 год составила $165 млн. На конец 2025 года на счетах Simad Holdings лежало $66,6 млн. авансов за летний отдых детей, внесенных заранее их родителями. Компанию убила не операционка, а структура капитала. 👮 Прокуратура Восточного округа Нью-Йорка ведёт уголовное расследование в отношении компании и обоих братьев. Асаф Равид распродает детские лагеря, пытаясь вернуть деньги инвесторам.

🧐 Недавно одна коллега призналась мне, что ненавидит показатель NPV и считает его бесполезным. Я начал выяснять, чем NPV не угодил... и выяснилось, что нет полного понимания, что это такое и как считается. Итак, относительно простое объяснение NPV! 💡 Представьте, что у вас есть ₽1 000 000. Вы можете либо положить их на депозит на три года под 15% годовых, либо вложить в проект друга на 3 года под 20%. 📊 Проект друга обещает: Год 1: ₽1 000 000 × 20% = ₽200 000 Год 2: (₽1 000 000 + ₽200 000) × 20% = ₽240 000 Год 3: (₽1 000 000 + ₽200 000 + ₽240 000) × 20% = ₽288 000 🏦 Депозит под 15% годовых: Год 1: ₽1 000 000 × 15% = ₽150 000 Год 2: (₽1 000 000 + ₽150 000) × 15% = ₽172 500 Год 3: (₽1 000 000 + ₽150 000 + ₽172 500) × 15% = ₽198 375 🔑 Ключевой момент: деньги через год стоят меньше, чем сегодня! 🔢 Считаем NPV: приводим будущие доходы ОБОИХ вариантов к сегодняшней стоимости (дисконтируем по ставке депозита 15%): Проект друга: ₽200 000 / 1,15¹ = ₽173 913 ₽240 000 / 1,15² = ₽181 474 ₽288 000 / 1,15³ = ₽189 365 Итого: ₽544 752 Депозит: ₽150 000 / 1,15¹ = ₽130 435 ₽172 500 / 1,15² = ₽130 435 ₽198 375 / 1,15³ = ₽130 435 Итого: ₽391 304 ✅ NPV = ₽544 752 − ₽391 304 = ₽153 448 📝 Общее правило: если NPV положительный - проект выгоднее депозита. Если отрицательный - лучше банк. 🔌 В нашем случае NPV положительный (+₽153 448), значит проект друга выгоднее депозита! NPV - полезный показатель, который показывает, насколько один проект выгоднее другого с учётом того, что деньги в будущем стоят меньше, чем сегодня.